QUI TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI HAY CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN

Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán hay còn gọi là chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ nhà hình thành trong tương lai. Đây là hợp đông dân sự mà liên quan đến 3 bên bao gồm bên chuyển nhượng (bên bán), bên nhận chuyển nhượng (bên mua) và Chủ đầu tư. Vì tài sản hình thành trong tương lai nên các bước trình tự khác với chuyển nhượng nhà đất đã có số hồng, sổ đỏ. Với nhiều năm kinh nghiệm, bossbatdongsan.com.vn xin chia sẽ trình tự chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà theo thực tế mà chúng tôi thực hiện như sau:

Bạn mua nhà từ các dự án và hiện chưa bàn giao hoặc đã bàn giao nhưng chưa có sổ hồng. Nay bạn cần chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng này phải tuân thủ theo pháp luật hiện hành và qui định của chủ đầu tư. Việc giao dịch nhà hình thành trong tương lai có nhiều điểm khác so với nhà đã có sổ hồng là liên quan đến 3 bên là người mua, người bán và chủ đầu tư.

Đề giao dịch hay chuyển quyền sở hữu nhà dạng này, người mua nhà và người bán nhà cần tuân thủ các bước như sau đảm bảo theo đúng qui định của pháp luật và qua đó bảo vệ quyền lợi các bên.

BƯỚC 1: KÝ THỎA THUẬN CỌC HOẶC HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC.

Hợp đồng đặt cọc được soạn thỏa bởi nhân viên môi giới đã gửi trước cho người mua và người bán xem trước. Cơ bản Hợp đồng đặt cọc mua nhà gồm các nội dung sau:

  1. Thông tin pháp lý người bán: (Họ tên, CMT, Hộ khẩu thường trú…) Thông tin vợ hoặc chồng, đồng sở hữu với người bán nếu có. Trường hợp người bán chưa kết hôn thì cần lấy giấy xác nhận độc thân tại nơi cư trú. Trường hợp ly hôn cần có giấy chứng nhận ly hôn và xác nhận phân chia tài sản của tòa án. Trường hợp nhận thừa kế cần phải có di chúc thừa kế hợp pháp…
  2. Thông tin pháp lý người mua: (Họ tên, CMT, Hộ khẩu thường trú…)
  3. Thông tin mô tả về nhà ở hình thành trong tương lai (Ghi  thông số nhà ở theo HĐMB ký với chủ đầu tư, số Hợp đồng mua bán…)
  4. Bản gốc các lần đóng tiền theo tiến độ của HĐMB nhà ở
  5. Tổng số tiền hai bên thỏa thuận chuyển nhượng
  6. Số tiền đặt cọc
  7. Các đợt thanh toán tiền tiếp theo, hình thức thanh toán 
  8. Thời điểm hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng HĐMB nhà hình thành trong tương lai tại văn phòng công chứng

Nơi ký Hợp đồng mua bán có thể tại nhà Bên Bán, Văn phòng Công ty thực hiện môi giới giao dịch hoặc có thể tại văn phòng chủ đầu tư dự án. Đây là bước quan trọng trong việc xác định ý chí các bên trong việc mua bán chuyển nhượng nhà ở.

 

BƯỚC 2: THÔNG BÁO VỚI CHỦ ĐẦU TƯ VỀ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN

Bên Bán cần liên hệ với Chủ đầu tư (nơi căn nhà, đất được mua) và thông báo về việc chuyển nhượng HĐMB này cho bên khác. Tùy theo chủ đầu tư sẽ có các bước khác nhau, tuy nhiên, các chủ đầu tư đều phải tuân thủ theo Thông tư 19/2016/TT-BXD. Về cơ bản sẽ có các bước sau:

Bước 2a: Khách hàng liên hệ với Phòng Kế toán để lấy các chứng từ liên quan bao gồm: 

  1. Thông báo số tiền đã đóng; 
  2. Hóa đơn giá trị gia tăng; 
  3. Thông bào v/v Giải tỏa tài tài sản thế chấp bản gốc (Nếu khách hàng mua căn nhà này có vay ngân hàng). 

Khi đầy đủ và rõ ràng về các bước trên thì chuyển qua bước 2b

Bước 2b: Hai bên cần trực tiếp đến Văn phòng chủ đầu tư để yêu cầu Đề nghị chuyển nhượng. Hồ sơ gồm có:

  1. Phiếu đề nghị chuyển nhượng (3 bản do Chủ đầu tư cấp)
  2. Hợp đồng mua bán bản gốc để đối chiếu (có sẵn hoặc lấy từ ngân hàng nếu vay ngân hàng)
  3. Văn bản chuyển nhượng lần liền kế trước đó (nếu chuyển nhượng nhiều lần)
  4. Biên bản Bàn giao nhà có công chứng (nếu khách hàng đã nhận nhà)
  5. CMTND/ Thẻ Căn cước (sao y công chứng 1 mặt A4 và xuất trình bản chính đối chiếu)
  6. Hộ khẩu (sao y công chứng 1 mặt A4 và xuất trình bản chính đối chiếu)
  7. Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên chuyển nhượng (Bên bán) còn thời hạn (Bản chính) hoặc Đăng ký Kết hôn ( Sao y công chứng còn thời hạn 6 tháng)
  8. Thông báo về việc giải tỏa tài sản thế chấp từ Ngân hàng bản gốc (nếu vay ngân hàng)

Bước 2c: Sau 5-7 ngày làm việc tuỳ thuộc vào chủ đầu tư, thời hạn có thể nhanh hơn; Chủ đầu tư sẽ  cung cấp cho bên chuyển nhượng (Bên Bán) các giấy tờ sau:

  1. Phiếu đề nghị chuyển nhượng đã đóng giấu (Để khách đi làm thủ tục chuyển nhượng tại phòng công chứng)
  2. Phiếu xác nhận chưa ra sổ đã đóng giấu ( Để khách hàng đi làm thủ tục và ko cần nộp lại CĐT)
  3. Lấy toàn bộ hóa đơn Kế toán
  4. Lấy xác nhận thanh toán công nợ

Lưu ýĐây là bước mà Nhân viên môi giới sẽ giúp bên mua và bên bán thực hiện các giấy tờ. Hai bên chỉ xuất hiện 1 lần vào lúc bước 2B. Bên bán có thể ủy quền cho Nhân viên môi giới để thiện hiện bước 2c. Xong bước này là để xác định tài sản này được phép chuyển nhượng theo qui định của pháp luật

BƯỚC 3: CÔNG CHỨNG CHUYỂN NHƯỢNG HĐMB TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG

Thông thường, nhân viên môi giới sẽ chuẩn bị các thủ tục tại phòng Công chứng trước khi bên Mua và Bên Bán xuất hiện để không mất nhiều thời gian của hai bên. Các Hợp đồng và giấy tờ được Nhân viên Môi giới và chuyên viên Phòng Công chứng chuẩn bị sẵn. Để thực hiện nhanh và đúng bước này. Các Bên giao dịch cần chuẩn bị các giấy tơ sau:

Bên chuyển nhượng (Bên Bán)

  1. Bản gốc CMT + 04 bản phô tô công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
  2. Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú + 04 bản phô tô công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
  3. Bản gốc giấy đăng ký kết hôn + 04 bản phô tô công chứng (nếu bên sở hữu là vợ và chồng)
  4. Bản gốc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
  5. Bản gốc hóa đơn các lần đóng tiền mua nhà ở theo tiến độ của HĐMB

Bên nhận chuyển nhượng hay Bên mua chuẩn bị các bước sau:

  1. Bản gốc CMT + 04 bản phô tô công chứng
  2. Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú + 04 bản phô tô công chứng

Xong thủ tục công chứng chuyển nhượng Hợp đồng mua bán. Người bán cần thực hiện thủ tục đóng thuế Thu nhập cá nhân nếu thuộc diện đóng thuế. Thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị giao dịch. Thông thường, bên Bán làm Hợp đồng uy quyền cho nhân viên môi giới đi làm hết các thủ tục đóng thuế này.

BƯỚC 4: NỘP GIẤY TỜ CÔNG CHỨNG CHO CHỦ ĐẦU TƯ

Sau khi hoàn thành chuyển nhượng tại phòng Công chứng và đóng thuế. Bên Bán cần quay lại (có thể ủy quền cho nhân viên kinh doanh) Văn phòng Chủ đầu tư và nộp các giấy tờ sau:

  1. Văn bản chuyển nhượng (Bản gốc) nhận từ phòng công chứng: 5 bản tùy vào chủ đầu tư
  2. THông báo và biên lai nộp thuế, thuế TNCN (bản gốc)
  3. Hợp đồng Mua bán bản gốc. Văn bản chuyển nhường lần liền kế trước đó (nếu có)
  4. Biên bản Bàn giao nhà ở có công chứng (nếu đã nhận nhà từ chủ đầu tư)

BƯỚC 5: TRẢ HỒ SƠ CHO BÊN CHUYỂN NHƯỢNG VÀ BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG

Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu của chủ đầu tư ở trên (Bước 4), Chủ đầu tư sẽ cung cấp khách hàng giấy hẹn khoảng một thời gian (tùy chủ đầu tư nhưng khoảng 1-2 ngày đến 1 tuần làm việc) lên lấy giấy Xác nhận chuyển nhượng căn hộ

Bên chuyển nhượng sẽ nhận:

  1. 01 Văn bản Chuyển nhượng 
  2. 01 Xác nhận chuyển nhượng

Bên nhận chuyển nhượng sẽ nhận:

  1. 01 Văn bản Chuyển nhượng 
  2. 01 Xác nhận chuyển nhượng
  3. 01 Thông báo thuế, hóa đơn nộp thuế
  4. 01 biên bản bàn giao nhà ở có công chứng (nếu có)
  5. 01 Bản chuyển nhượng của lần liền kế trước đó (nếu có)
  6. 01 biên bản bàn giao nhà ở có công chứng (nếu khách hàng đã nhận nhà)
  7. Hợp đồng mua bán bản gốc

Trên đây là qui trình và thủ tục mua bán nhà hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng nhà chưa có số và cũng có thể nói là chuyển nhượng Hợp đồng mua bán. Chúng tôi soạn qui trình theo đúng thực tế mà công ty chúng tôi tiến hành cho người mua người bán hàng ngày trên cơ sở pháp luật hiện hành, cụ thể là Nghị Định 71 và Thông tư 16 hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Tuy theo đúng pháp luật, nhưng thực tế và qui định của Chủ đầu tư, qui trình sẽ có thể thay đổi một chút so với thực tế. 

(Đăng ngày: 03/04/2018)